4.7 Het inschakelen van een Poolse makelaar

7. Het inschakelen van een Poolse makelaar.

Zoals uit het voorgaande blijkt, ben ik fervent tegen het inschakelen van een makelaar en dan alleen maar als het niet anders en omgeven met goede juridische waarborgen via je eigen advocaat.
Als je een huis wilt kopen in Polen dan heb je te maken met de in Polen geldende regels, instanties en zo nodig een makelaar.
Dat is nu eenmaal zo en kan ook niet anders. Je koopt binnen Poolse omstandigheden die ook op jou van toepassing zijn. Immers zoals al eerder gesteld Polen is Polen en Polen is niet Nederland. Je zult dit moeten accepteren, hoe moeizaam procedures, onderhandelingen ook verlopen, ook de bureaucratie speelt een rol. Kun je hier niet tegen koop dan niet in Polen, omdat je dit verder ook op allerlei terreinen in de samenleving tegenkomt.

Ga je met een makelaar in zee, dan zou je dus moeten accepteren hoe een makelaar in Polen opereert. Als je dat doet echter zondermeer doet kun je de grootste problemen krijgen. De risico’s moet je dus uitschakelen, daarvoor heb je jouw eigen advocaat nodig.

Om een en ander duidelijk te maken wil ik ingaan eerst ingaan op de werkwijze van een makelaar in Nederland.

De Makelaar in Nederland.

Tot voor enkele jaren was het beroep van makelaar een beschermd beroep en moest je daarvoor beëdigd worden.
De meeste makelaars in Nederland zijn aangesloten bij brancheorganisaties, waarvan de NVM de grootste is, maar ook bij voorbeeld de VBO makelaars.
Deze organisaties werken met codes. Om je makelaar te kunnen noemen moet je daartoe een erkende opleiding volgen.

Makelaars in Nederland bemiddelen zowel bij de verkoop als de aankoop van woningen. Uiteraard kun je ook een huis verkopen en kopen zonder inschakeling van een makelaar. Als de makelaar voor jou een huis in de verkoop neemt sluit hij met jouw contract waarin staat vermeld wat hij zal doen en hoe veel de provisie zal bedragen. Dus de verkoper betaalt de provisie.
Bij hun bemiddeling verzorgt de makelaar de gehele verkoop. Hij plaats advertenties, maakt de afspraken met de aspirant kopers etc.
De makelaar geeft aan in overleg met de verkoper hoeveel de vraagprijs zal zijn.
Op de vraagprijs heeft de makelaar goed zicht. Immers de makelaar in Nederland verzorgt ook de taxaties van woningen vooral in verband de hypotheekverstrekking. De makelaar kan dus de technische toestand van de woning en de onderhoudstoestand goed beoordelen.
De makelaar komt dus vanuit zijn deskundigheid met een reële verkoopprijs, waarbij de marge om de prijs uit te onderhandelen voor de koper maar beperkt is.
Ook de makelaar kent ook de begrenzingen in de verkoopprijs via de OZB. Sinds enkele jaren wordt de Onroerend Zaak Belasting (OZB) vastgesteld op de economische waarde van het huis. Deze bedragen, die wel lager liggen dan de werkelijke verkoop prijs, zijn voor hem mede richtinggevend. Bij het kadaster kan iedereen de OZB waarde van een woning opvragen. Het kadaster registreert ook de verkoopprijzen van woningen. Dus je kunt daar nagaan welke recentelijk de verkoopprijs van vergelijkbare woning is geweest, vooral in de directe omgeving, De makelaar die dit alles ook weet sjoemelt dus niet met de prijs.
In zijn algemeenheid opereert de makelaar in Nederland zodanig, dat je op hem vertrouwen kunt.

De makelaar in Polen.

De makelaar in Polen werkt totaal anders dan de makelaar in Nederland. Het hiervoor gestelde over de Nederlandse makelaar gaat totaal niet op.
Er is in Polen geen branche organisatie, er zijn geen codes. Er is wel een soort makelaaropleiding. Het is en blijft vrij eenvoudig om zich in Polen als makelaar te vestigen.

De werkwijze is totaal anders dan in Nederland. Ik wil dit hieronder in praktische zin aangeven.

Iemand wil zijn huis gaan verkopen. Hij stapt naar een makelaar toe en zegt je mag mijn huis verkopen. De eigenaar van het huis zal dit vaak bij meerdere makelaars te gelijk doen.
Een makelaar zelf geeft een huis ook vaak door aan andere makelaars

De eigenaar bepaalt de vraagprijs. Van een taxatie is geen sprake. Het komt zeer vaak voor dat de makelaar zelfs het huis nooit persoonlijk heeft gezien
Het is niet ongebruikelijk, dat de makelaar vanuit zichzelf nog een extra marge op de vraagprijs zet.

Ik heb een huis in ieder geval in 3 vitrines van verschillende makelaars zien hangen en tegen 3 verschillende prijzen. Het was zelfs zo, dat bij één makelaar 2 jaar na aankoop van deze woning nog steeds in zijn aanbod zat.
Bij alle makelaars zitten in het aanbod vrij veel huizen, die al verkocht zijn of niet meer in de verkoop zijn om welke reden dan ook.

Vrienden van ons troffen bij een makelaar een huis aan wat hen wel aanstond. Er werd een afspraak voor bezichtiging gemaakt. De makelaar wist echter niet eens waar het huis precies lag. Het werd dus helemaal niets.

De makelaar in Nederland vangt zijn provisie van de verkoper. Dit is in Polen niet het geval.
De makelaar moet zijn provisie halen bij de koper. Deze provisie bedraagt 2,5 tot 3 % van de koopsom.
Om deze reden wordt door de makelaar het adres en ook de precieze ligging van het huis afgeschermd. Ook op internet en in advertenties. Hooguit wordt een stad of (groter) dorp vermeld, zodat jezelf niet het huis kunt traceren. Als het een kleiner dorp is en je het huis zelf zou kunnen vinden door rond te vragen, wordt er vermeld in de omgeving van …….

Als je in het huizenbestand van een makelaar een huis vindt dan moet je dus beseffen, dat alleen hij het adres daarvan heeft. Dit gegeven gebruikt hij naar jou toe als machtsmiddel.
Je kunt dit adres pas krijgen als je eerst een (standaard)contract voor het betreffende huis met de makelaar sluit. Dergelijke contracten rammelen echter aan alle kanten. Vaak blijkt niet uit het contract voor hoe lang het geldt, de opzegging van jouw kant is niet geregeld, Niet duidelijk wat de makelaar moet doen voor zijn provisie en de rechten van de koper zijn niet of minimaal geregeld.
Voordat je überhaupt een dergelijk contract tekent, laat dan eerst jouw advocaat de overeenkomst beoordelen en aangeven welke onjuistheden er in zitten en wat nog moet worden geregeld.
Veel van deze contracten kunnen niet door de beugel. De meeste makelaars willen gelijk niets meer met je te maken hebben als je hen daarop wijst. Anderen willen vaak met pijn en moeite het contract aanpassen.

Als je een dergelijk contract toch afsluit, zul je er vanuit gaan, dat de makelaar dan actief gaat bemiddelen. Immers hij heeft het directe belang dat jij tot aankoop overgaat, want dan vangt hij zijn provisie.
De ervaring bij meerdere makelaars toen wij andere Nederlanders behulpzaam zijn geweest om een huis te vinden, leert echter dat de makelaar meestal weinig tot niets doet.
Je moet aan de hand van de door de makelaar verstrekte adresgegevens vaak zelf een afspraak regelen met de eigenaar. Je zult zelf met deze eigenaar de onderhandelingen voeren.
Heb je vragen die je aan de makelaar voorlegt dan moet je maar afwachten of je een antwoord krijgt en wanneer. Als een eigenaar je geen uitsluitsel kan geven over bepaalde bij het huis behorende documenten ( bv geen projectplan geen kadastrale gegevens etc) en je verzoekt de makelaar dan om daar werk van te maken dan gebeurt er ook niets. Het zijn ervaringen die wij de laatste jaren regelmatig hebben meegemaakt bij mensen die wij geholpen hebben bij het zoeken.
Zo maakten wij mee, dat naar zeggen van de makelaar alles in orde was wat betreft de documenten, maar hij kon zij niet direct overleggen. Hij had daarvoor de nodige tijd nodig. Dit was alleen maar een smoes. Wij constateerden door zelf op onderzoek uit te gaan, dat er totaal niets klopte. Uit informatie bij de gemeente bleek er geen projectplan te zijn en volgens de kadastrale gegevens bleek er op de betreffende kavel officieel geen huis te staan. Het huis bestond formeel dus niet. Kopen in zo”n situatie is voor een buitenlander vragen om moeilijkheden, dus nooit doen.

De makelaar komt pas echt in actie op het moment, dat je het in principe eens wordt met de verkoper. Ook wil hij, als de onderhandelingen niet willen vlotten met de verkoper nog wel eens druk naar je uitoefenen in de zin van dat alles goed geregeld is en je jezelf geen zorgen behoeft te maken. Of dit werkelijk zo is, blijft de vraag, Vertrouw niet op zijn blauwe ogen. Hij denkt alleen maar aan het vangen van zijn provisie.

Als je het eens wordt ga ik er vanuit, dat je aandacht hebt besteed aan de zaken die ik in de vorige hoofdstukken met betrekking tot de technische en bouwkundige staat van de woning.
Je zult het ook eens zijn geworden over de prijs, maar er zullen nog de nodige formaliteiten moeten worden verricht. De prijs en de formaliteiten komen hierna nog terug. Het gaat hier immers om de rol van de makelaar.

De makelaar komt als er principe overeenstemming plotseling in actie
Hij komt op de proppen met:
een voorlopig koopcontract/ voorcontract.

Bij een dergelijk voorcontract moeten bij jou als aspirant koper onmiddellijk en luidkeels alle alarmbellen afgaan. Ga nooit een dergelijk voorcontract aan.
Zo’n contract is vaak een standaardcontract en alleen maar in belang van de makelaar en de verkoper.
In het voorcontract is geregeld, dat je bij ondertekening daarvan onmiddellijk de provisie aan de makelaar moet betalen. Binnen is binnen voor de makelaar en hij is vanaf dat moment vertrokken. Een tweede bepaling is, dat je onmiddellijk aan de verkoper een voorschot van meestal 10 % van de verkoopprijs moet betalen. Daarbij wordt tevens bepaald, dat als niet voor een bepaalde datum de formele eigendomsoverdracht bij de notaris heeft plaatsgevonden de hele aankoop niet meer doorgaat, maar je wel het voorschot als schadeloosstelling aan de verkoper kwijt bent. De verkoper zal vaak theatraal beweren en tot tranen toe geroerd, dat hij om zeer dringende redenen direct geld nodig heeft in de vorm van het voorschot. Trap daar niet in.
Een juridische procedure aanspannen om je voorschot terug te krijgen is een lange, moeilijke en kostbare weg. Daarbij staat niet vast of je jouw gelijk zult krijgen.

Je kunt voor je zelf zo’n voorcontract ook niet aangaan, omdat bij het bereiken van de principeovereenstemming met de verkoper er voor je zelf nog vele onduidelijkheden bestaan die formeel geregeld moeten worden. Je kunt denken aan de eventuele toestemming vanuit Warszawa als het om landbouwgrond gaat, de financiering en het invullen van de formaliteiten.

Je kunt de verkoper voorstellen om in plaats van dit voorcontract bij de notaris een voorlopige koopovereenkomst aan te gaan, waarin vermeld jouw ontbindende voorwaarden. Bij een dergelijk overeenkomst is geen sprake van een voorschot en afrekening van de makelaar.
De laatste wacht maar tot het officieel verkocht is en gebeurt dit niet omdat de formaliteiten niet blijken te kloppen dan vangt de makelaar niets.

De nepconstructies.

Zowel de makelaar ( provisie) als de verkoper ( de koopsom) hebben er belang bij dat de verkoop doorgaat.
Dit zou wel eens kunnen betekenen, dat nu er een buitenlander bij de koop is betrokken, de makelaar met het voorstel komt om tot een bepaalde constructie te komen, wetende bijvoorbeeld dat de toestemming uit Warsawa niet haalbaar is. Ik schreef hierover al bij landbouw/en bosgrond als een optie.

Kijk echter dubbel uit als de makelaar zelf met zo”n constructie komt
De makelaar zal beargumenteren, dat alle problemen kunnen worden omzeild en dat dit juridisch volkomen in orde is. Hij komt op de proppen met een advocaat en een notaris, die dit kunnen bevestigen. Trap hier niet in

Je eigen advocaat zal een dergelijk initiatief vanuit de makelaar absoluut als onhaalbaar afwijzen.