Bigos.nl

4.3 Huis kopen in Polen mogelijk?

Voor 1 mei 2004 was dit gecompliceerd. Met de toetreding van Polen tot de EU op deze datum werd dit wel eenvoudiger.
De wet van 24 maart 1920 betreffende het kopen van onroerend goed door buitenlanders werd vanaf deze datum aangepast. De wettekst is als bijlage bij dit artikel gevoegd.

Als EU burger kun je zonder toestemming een huis of appartement kopen mits de grond, die de bestemming woningbouw heeft, niet meer dan 0.5 hectare bedraagt. (Artikel 1a onder 5 en artikel 8 van de wet van 24 maart 1920).Het is dus ook mogelijk dergelijke grond met woonbestemming eerst te kopen en daarna te bouwen

Als je een groter stuk dan 0,5 hectare met woonbestemming wilt kopen dan is dat alleen mogelijk als je daartoe toestemming vanuit de centrale regering krijgt,

Ik heb het hier dus over grond , waarop een woning staat of mag worden gebouwd. Bij het kadaster moet dit worden nagegaan. Daarbij doen zich een aantal aspecten voor, waar aan je aandacht moet besteden.
Het kan zijn, dat de bestemming van de grond voor woningbouw is aangegeven ,maar dat de betreffende grond vroeger landbouwgrond was . Het kan zijn dat het formelde besluit tot onttrekking nog niet werkt. Formeel is het dan nog landbouwgrond en kun je als buitnelander niet kopen.

Verder moet je goed opletten, of de betreffende grond niet in erfpacht wordt uitgegeven. Erfpacht komt in Polen ook voor. Je moet beseffen dat je als je in zee wilt gaan met de verkoper van het huis je ook met degene die de erfpacht verleend te maken krijgt. Bij erfpacht wordt alleen de bebouwing jouw eigendom, maar de grond niet. Je zult met de erfpachtverlener een nieuwe erfpachtsovereenkomst moeten aangaan en bv voor 99 jaar.
Als je een bestaande erfpachtoverenekomst moet overnemen met nog maar een beperkte duur dan loop je het risico je huis na het verstrijken van de termijn kwijt te raken.
Grond wordt in erfpacht uitgegeven door particulieren en de gemeenten. Gemeente zijn vaak bereid de erfpacht af te kopen zodat je volledig eigenaar wordt, Dit vergt weer de nodige procedures en kosten.
Dejaarlijks te betalen erfpachtscanon voor de grond kan door de erfpachtverlener een zijdig worden vastgesteld. Dat kan betekenen dat je plotseling aanzienlijke verhogingen van de canon kunt krijgen.
Ik raad aan nooit tot een aankoop aan te gaan, waarbij erfpacht speelt.

Aankoop agrarische grond

In artikel 8 van voornoemde wet .wordt uitgewerkt wanneer je wel of niet toestemming van de centrale regering nodig hebt bij de aankoop.

De aankoop van agrarische grond is tot 2012 dan wel 2016 niet mogelijk dan wel zeer gecompliceerd,waarbij er zeer stringente voorwaarden gelden en alleen na verkregen toestemming

Het is van groot belang, dat voordat tot koop wordt over gegaan eerst wordt vastgesteld via het kadaster of het perceel inderdaad de bestemmig woningbouw heeft. Vaak staan huizen op grond met een agrarische bestemming. De koop zal dan vrijwel nooit kunnen doorgaan, want er is dan toestemming nodig en er gelden zeer strenge voorwaarden. Er zijn hierop wel sluitende jurische constructies te bedenken ,waarbij op legale wijze dit probleem wordt opgelost zonder de vereiste toerstemming. Hieraan kunnen wel risico’s verbonden zijn. Dit komt later nog aan de orde.

Tot 1 mei 2009 was er toestemming nodig om een tweede huis in Polen te kunnen kopen.
Hier dreigt weer een misverstand te ontstaan. Men denkt dat dit zonder meer kan en men vergeet dat de Wet van 1920 daaraan wel voorwaarden verbindt
Deze luiden:
De koper moet legaal en bij voortduring gedurende tenminste 4 jaar in de republiek Polen zijn residentie te hebben gehad en dat daarin een econische activiteit gericht op toerisme zal plaatsvinden.

Besef wel dat hier onder tweede huis wordt verstaan, het tweede huis in Polen naast je eerste huis in Polen. Dus als je een huis in Nederland hebt geldt de aankoop van een eerste huis in Polen alleen voor de Nederlandse fiscus als aankoop van een tweede huis (box 3). Je hebt omdat dit huis je eerste huis in Polen is geen toestemming nodig.
Eeen tweede huis in Polen volgens de Poolse wetgeving geldt dus voor de Nederlandse fiscus als het derde huis en komt in box 3 terecht.

Wie koopt.

Hier doen zich de volgende situaties voor:

Vooraf merk ik voor alle duidelijkheid op dat andere samenlevingsvormen die in Nederland erkend zijn in Polen niet gelden. In Polen geldt alleen het huwelijk.

Onroerend goed met woonbestemming

a. Nederlanders gehuwd Poolse partner.

Als je in deze situatie verkeert en een huis gaat kopen als aan alle andere zaken is voldaan die nog in de volgende hoofdstukken volgen speelt het volgende.
Er zijn 2 opties, die beide duidelijk anders zijn.
Beide partners kopen dan ben je gezamenlijk eigenaar.

Een van de partners koopt.
Het is pertinent onjuist om te denken, dat als de Poolse partner het huis koopt de Nederlandse partner daarmede ook juridisch mede eigenaar wordt. Ook al ben bij gehuwd al dan niet in gemeenschap van goederen.
De Nederlandse partner zou dan wel eens met lege handen kunnen komen te staan.Het komt in de praktijk meestal voor, dat de koopsom door de Nederlandse partner wordt voldaan.
Als de liefde over mocht gaan en dat komt regelmatig voor bij partners met een verschillende nationaliteit, dan is de Poolse partner alleen eigenaar als deze alleen heeft gekocht. De Nederlandse partner is niet alleen zijn geliefde kwijt maar ook zijn geld. Deze situaties komen helaas nog regelmatig voor, ook in mijn omgeving zijn deze bekend, en hier valt juridisch weinig of niets aan te doen.

b. Nederlanders met een partner, waar wie een in Nederland rechtsgeldig
samenlevingscontract bestaat

Deze samenlevingscontracten gelden niet in Polen. In Polen geldt alleen het huwelijk,
met die opmerking dat een in Nederland gesloten huwelijk tussen 2 mannen of 2 vrouwen
niet wordt erkend
De zelfde opties als onder a zijn dan mogelijk.

c. Nederlanders, die economisch gebonden zijn aan Polen of daar werkzaam zijn.

Deze kunnen in principe altijd kopen binnen de geldende wettelijke regelingen.

d. Nederlanders, die geen binding hebben met Polen zoals vermeld onder a en b, dus alle
andere.

Ook zij kunnen zonder meer onroerend goed kopen mits aan de wettelijke regels wordt
voldaan.

Kopen van landbouwgrond of bosgrond met daarop al dan niet aanwezig een huis.

Bepalend is, dat de grond landbouwbestemming heeft. Een huis daarop is in deze niet relevant.

In artikel 8.2.1 van de eerder genoemde wet van 1920 wordt bepaald dat gedurende 12 jaar na de toetreding van Polen tot de EU een buitenlander geen landbouw- of bosgrond kan kopen, dus tot 1 mei 2016. Wil je toch kopen dan is te allen tijde toestemming vanuit Warszawa
vereist.

Op deze basisregel worden uitzonderingen gemaakt in artikel 8.2a.1.

In de provincies dolnośląskie, kujawsko-pomorskie, lubuskie, opolskie, pomorskie, warmińsko-mazurskie, wielkopolskie, zachodnio-pomorskie voivodeships, kon zonder toestemming worden gekocht als er 7 jaar verstreken zijn van een officieel gesloten en kadestraal geregistreerde pachtovereenkomst en de buitenlander in persoon in deze periode agrarische activiteiten heeft ontwikkeld en legaal gedurende deze periode in Polen verbleef
In de provincies lubelskie, łódzkie, małopolskie, mazowieckie, podkarpackie, Podlaskie, śląskie, świętokrzyskie geldt de zelfde regeling echter is hier de termijn 3 jaar.

In de praktijk komt het er dus op neer, dat je je moet vestigen in Polen en als pachter een agrarisch bedrijf moet uitoefenen om eerst na 3 of 7 jaar de grond te kunnen kopen

Ben je getrouwd met een Poolse partner dan kan deze natuurlijk wel landbouw/bosgrond kopen, maar daarmede wordt je zelf niet juridisch mede eigenaar. Je denkt dan te kunnen pachten van je partner. Dat kan echter niet binnen het huwelijk .

Wil je absoluut landbouwgrond of een huis op landbouwgrond kopen en ontbreekt een Poolse partner dan zal dus toestemming moeten worden gevraagd aan Warszawa voordat tot koop kan worden overgegaan.
De kans dat deze toestemming wordt verkregen is vrijwel nihil. Mij is slechts één situatie bekend waarin dat lukte. Ik raad dit dus absoluut af. Toch geef ik de procedure volledigheidshalve aan

Nogmaals het gaat hier om aankoop van landbouwgrond of een huis op landbouwgrond

De toestemmingsprocedure kun je niet zelf regelen. Deze loopt altijd via een bij de rechtbank geregistreerde advocaat.
Hoe de procedure verloopt wordt vermeld bij de volgende opties. De gehele procedure duurt thans ongeveer 3 maanden, dan weet je of je toestemming hebt verkregen.

De toestemming kan worden aangevraagd, voordat de formele koop via de notarisakte plaatsvindt.
Daartoe is wel de medewerking van de verkopende partij nodig. Deze moet bereid zijn om de notariële acte eerst te passeren, nadat de toestemming na enige maanden is verkregen.
Er wordt dan een voorlopige koopovereenkomst opgemaakt bij de notaris. Daarin wordt vermeld, dat na verkregen toestemming de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden
Naar de verkoper toe moet in de voorlopige koopovereenkomst worden geregeld, dat deze van rechtswege ontbonden is als geen toestemming verkregen wordt. Verder kan nog een termijn worden vastgelegd waarbinnen de toestemming moet zijn geregeld. Zo niet dan is de overeenkomst ook ontbonden. Voor de verkopende partij is dit van belang.
Aangezien de toestemming eigenlijk nooit wordt verleend, maar niemand weet hoe een koe een haas vangt, en je wilt het toch doorzetten doe dan geen enkele betaling vooraf zolang er geen beslissing is.

De laatste jaren doet zich een aantal ontwikkelingen voor waarbij grote stukken landbouwgrond worden verkaveld om daarop woningen te kunnen bouwen. De eigenaar van dergelijke landbouwgrond dan wel projectontwikkelaars kiezen vaak hiervoor. Het grote probleem dat zich daarbij voordoet is dat het heel lang kan duren voordat de betreffende landbouw grond qua bestemming wordt gewijzigd in grond voor woning bouw. Zolang dit niet het geval is kun je als buitenlander in principe niet kopen