Bigos.nl

4.8 Financiering de formaliteiten

8. De koop van de woning, de financiering de formaliteiten.

Je bent het in principe eens met de verkoper dat je het huis koopt. Ik ga er van uit, dat je aan de aspecten vermeld in hoofdstuk 5 het zoeken van een huis aandacht hebt besteed en dat dit alles in orde is.

In dit hoofdstuk zijn aan de overeengekomen prijs, de financiering en de formaliteiten voor de notarisakte.

De prijs

Met de verkoper zul je een deal maken over de prijs.
Met betrekking tot de vraagprijs van huizen in Polen is geen duidelijk beeld te krijgen, zoals in Nederland wel mogelijk is.
Oriënteer je tijdens de onderhandelingen vooraf goed op de prijzen van vergelijkbare woningen. Kijk daarvoor bij de makelaars en hun vitrines. Er is geen goed peil op te trekken. Vergelijkbare huizen blijken vaak grote prijsverschillen te vertonen. Ik gaf al aan dat een huis destijds bij 3 verschillende makelaars te koop stond voor 3 verschillende prijzen.
Vrienden van ons kochten een 2 jaar oud huis volledig afgebouwd voor 310.000 Zlotych, zonder tussenkomst van een makelaar. Bij een makelaar was dit huis wel te koop voor 400.000 Zlotych.
Het is dus eigenlijk wel lastig om te bepalen of er sprake is van een reële prijs. Je zult op enig moment de knoop moeten doorhakken.

De financiering.

Ook hierover is het nodige te melden.

Zorg er voor, dat je tijdig voordat de aankoop plaats vind je in Polen een bankrekening hebt geopend. Je kunt daarop tijdig de koopsom overmaken. Ga niet met een koffervol euri naar Polen om te betalen. Het is niet alleen gevaarlijk maar ook verboden. Omwisselen van grote hoeveelheden euri bij een bank in het buitenland maakt dit tot een verdachte geldtransactie, als je de herkomst van het geld niet kunt aantonen, ook in Polen.
Maak je geld over naar Polen voor de aankoop geef dan duidelijk op de betalingsopdracht aan waarvoor dit geld bedoeld is.
Je kunt bij je bank in Polen ook telebankieren.

Bij de financiering moet een onderscheid worden gemaakt tussen huis als tweede woning naast het huis in Nederland en een huis voor min of meer permanente bewoning.
Hypotheekverstrekking is in Polen sterk groeiend, maar voor buitenlanders zeer complex.
Tengevolge van de kredietcrisis is het zeer moeilijk om nog een hypotheek te verkrijgen in Polen. Daarbij speelt tevens mee, dat een hypotheek nog maar maximaal tot 70 % gaat. Je zult dus behoorlijk wat eigen geld moeten hebben.
Een huis als tweede woning (vakantieverblijf.)

In deze situatie ben je woonachtig en werkzaam en Nederland en maar beperkt aanwezig in je vakantiehuis.
Een en ander betekent dat het je niet zal lukken bij een Poolse bank een hypotheek te krijgen.
Ook de Nederlandse banken zullen daaraan niet meewerken.

Dit bekent dus dat de koopsom op een andere wijze zal moeten worden betaald, meestal dus met cash geld, spaargelden en eventueel een persoonlijke lening af te sluiten in Nederland.

Een huis voor een min of meer permanente bewoning.

Hier gaat het om mensen die in Nederland geen werkzaam leven hebben. Het gaat daarbij om mensen met vroegpensioen of normaal pensioen, maar ook mensen met bijvoorbeeld een WAO uitkering, die zich in het buitenland mogen vestigen.

Deze groep heeft een inkomen vanuit Nederland, maar woont of verblijft in Polen.
Voor hen is het wel mogelijk om via een Poolse bank een hypotheek te verkrijgen. De normale looptijd van een hypotheek in Nederland is 30 jaar. In Polen worden andere termijnen gehanteerd vaak korter, terwijl daarbij ook je leeftijd een rol kan spelen. De hoogte is afhankelijk van het inkomen. Om een hypotheek te kunnen verkrijgen moet je wel officieel geregistreerd zijn in Polen, bijvoorbeeld via een EU verblijfsvergunning en moet je beschikken over een zgn. Peselnummer. Zoals hiervoor vermeld zul je ook een behoorlijk bedrag aan eigen geld moeten hebben.

Op het gemeentehuis of bij de politie kan men je aangegeven hoe een verblijfsvergunning moet aanvragen. Dit gaat altijd via de provincie hoofdstad via het daar gevestigde bureau. Als je aan de voorwaarden voldoet heb je binnen 2 tot 4 weken je vergunning.

De formaliteiten

Alvorens de notaris de acte kan passeren moet een aantal formaliteiten worden verricht.
Je moet met de verkoper afspreken, dat jouw notaris de acte passeert. Bij het passeren van de acte moet een tolk/vertaler aanwezig zijn als de koper de Poolse taal niet machtig is. Dit moet je zelf regelen.
Bij de notaris gaat veel op dezelfde wijze als in Nederland, maar er zijn ook verschillen vooral rond hypotheken en andere schulden op het huis. Verder komt verrekening van OZB belasting niet voor zoals in Nederland, maar dat is ook een te verwaarlozen bedrag.

Hypotheken.

In Nederland regelt de notaris voor de verkoper de aflossing van nog op het huis drukkende hypotheken. In Polen doet de notaris dit niet. Je moet er voor zorgen dat de verkoper dit heeft geregeld voordat de acte wordt getekend.

De notaris ( of de advocaat) kan wel opdracht worden gegeven om tijdens de voorbereiding van de acte bij het kadaster na te gaan of het te kopen huis nog een hypotheek rust.
Mocht dat zo zijn dan zal hij de verkoper aangegeven, dat deze moeten zijn afgelost voordat de acte wordt gepasseerd. De verkoper moet daarvan een bewijs overleggen voordat de acte wordt gepasseerd. Het kan zijn, dat de verkoper juist uit de door jou te betalen koopsom zijn hypotheek zal aflossen omdat er geen andere middelen zijn. Als je hieraan medewerking verleent moet dit in overleg met de notaris en goed worden vastgelegd in de acte. Alleen in zo’n situatie zou een voorschot op de koopsom kunnen worden overwogen uiteraard in overleg met de notaris.

De notaris mag geen acte passeren als niet alle hypotheken op het huis door de verkoper zijn afgelost. Ik betwijfel of alle notarissen zich daaraan wel houden. Dit is in de acte te ondervangen door daarin te laten opnemen, dat verkoper verklaart dat er geen hypotheek meer berust op het huis.
Ik was betrokken bij een situatie waarin de notaris vaststelde dat er nog een restant hypotheek op de kavel rustte van 5000 Zlotych. De verkoper wist van niets of deed alsof. Deze hypotheek was er al veel langer nog voordat hij de kavel kocht, maar zijn notaris had er destijds niets aangedaan hoewel dat had gemoeten.
De notaris gaf aan dat eerst de 5000 Zloty moesten zijn betaald en met bewijs voordat hij de acte wilde passeren. Het ging hierbij om oude Zlotych met de vele nullen dus omgerekend nu een bedrag van circa 15 euro cent.

Schulden met het huis als onderpand.

Het kan zijn, dat de verkoper schulden heeft aangegaan, waarbij het huis als onderpand heeft gediend. Het is niet na te gaan of deze bestaan. Er zal dus in de acte moeten worden opgenomen dat verkoper verklaart dat er geen schulden zijn, waarbij het huis als onderpand heeft gediend.

Mocht de verkoper bij schulden zijn verplichtingen niet zijn nagekomen en is daartoe via de rechtbank een gerechtsdeurwaarder ingeschakeld dan is dit wel geregistreerd bij het kadaster. Laat dit de notaris doen. Ook deze schulden moeten via een clausule in de acte voor rekening van de verkoper blijven.

Het kadaster.

In de notarisakte moeten de kadastrale gegevens van het huis worden opgenomen. Laat de notaris dit opvragen.

In het eerder genoemde projectplan moet een kadastrale tekening van het huis en de grond zijn opgenomen. Bij oudere huizen ontbreekt dit vaak.

De notaris moet tevens bij het kadaster vaststellen of de verkoper inderdaad de eigenaar het huis is.

Het komt regelmatig voor dat er meerdere eigenaren zijn. Je dient dit overigens al aan

te kaarten bij de verkoper als je aan het onderhandelen bent.

Vorig jaar gingen we met vrienden kijken bij een huis dat te koop stond. Het bleek dat er twee eigenaren waren die ruzie hadden. De één wilde verkopen, de ander niet

De notaris dient het volledige uittreksel hierover aan het kadaster te vragen. Ook de eventuele hypotheken zijn daarin opgenomen.

De clausules in de notarisakte.

Samenvattend is het van belang de volgende clausules op te nemen in de acte:

De verkoper dient te verklaren, dat het te kopen huis niet meer belast is met hypotheken en andere onderhandse schulden, waarvoor het huis als onderpand heeft gediend en het huis dus onbelast wordt verkocht. Mocht in de toekomst het tegendeel blijken dan vrijwaart de verkoper jou en is hij persoonlijk aansprakelijk

De verkoopprijs in de notarisakte

Het is vrij gebruikelijk om in de notarisakte een lagere verkoopprijs van de woning op te nemen dan werkelijk is overeengekomen en ook wordt betaald.

Men doet dit om de overdrachtsbelasting daarmede qua bedrag lager te maken. Zowel verkoper als verkoper zijn deze belasting verschuldigd. Je lijkt zo wat te verdienen, maar pas op.

De notaris moet uiterlijk de volgende dag na de dag het passeren van de acte een afschrift daarvan voor 10.00 uur aanleveren bij de “plaatselijke afdeling van het Ministerie van Financiën”.

Dit ministerie controleert aan de hand van een systeem met allerlei criteria en per woonplaats of de koopprijs in de acte een normale prijs is. Je moet binnen een bepaalde marge blijven van de door het ministerie berekende prijs. Is deze te laag dan krijgen de koper en verkoper beiden een naheffing en dit binnen 2 weken.

De kosten van de notarisakte:

In de notaris acte worden de volgende kosten opgenomen, die direct bij de notaris moeten worden betaald:

Overdrachtsbelasting 5 % van de koopsom

Kosten notaris 1,5% van de koopsom te verhogen met 22 % BTW

Registratiekosten ongeveer 200 Zlotych

De makelaar

Deze zal ook aanwezig zijn bij het passeren van de acte en wil direct zijn provisie vangen. De provisie is 2,5 % tot 3,5 % van de prijs in de acte en niet de prijs die de makelaar ooit in zijn aanbieding had staan.

De feitelijke betaling van de overeengekomen koopprijs

De notaris bemoeit zich daarmede niet. Dit is een zaak tussen koper en verkoper direct na het passeren van de acte.

Het is niet ongebruikelijk, dat de voor de koper bestemde kopie van de acte door de notaris aan de verkoper wordt gegeven. Deze geeft hem pas aan de koper als deze heeft betaald, je krijgt dan ook de sleutels.

Het beste is gezamenlijk naar je bank te gaan en deze ter plekke een spoedbetaling te laten doen naar de bankrekening van de verkoper. De bank geeft zowel jou als de verkoper een kopie van de opdracht. De verkoper kan dan de sleutels aan je overhandigen

Zorg er ook voor dat de verkoper alle op het huis betrekking hebbende documenten aan je overhandigt

Het kadaster

Nog eenmaal. Vergeet niet om jouw eigendom in te laten schrijven bij het kadaster. Dit kun je zelf doen. Daar gaan dan de nodige maanden overheen. Ook je advocaat kan dit doen. Dit gaat veel sneller. Ook hier zijn kosten aan verbonden. Reken maar op zeker 2000 Zlotych.

Als de toestemming vanuit Warszawa meespeelt, vergeet niet deze nadat de notaris de toestemming in een acte heeft vastgelegd ook te laten inschrijven bij het kadaster,