Bigos.nl

4.6 Het zoeken van een huis

6. het zoeken van een huis.

Als je na goed alles te hebben afgewogen er voor kiest een huis te gaan kopen in Polen is er veel werk aan de winkel.
Je weet wat je wilt en waar.
Grofweg heb je de volgende keuze een appartement of een huis. Hier over wil ik een aantal aandachtspunten naar voren brengen, die bij het zoeken van invloed zijn.

Het zoeken van een huis in Polen gaat duidelijk anders dan in Nederland.
Er zijn geen woonkranten, die de Nederlandse dagbladen bijvoegen, er zijn geen makelaarskranten en het bord te koop voor in de tuin tref je maar sporadisch aan. Wel zijn er net zo als in Nederland inmiddels op internet de nodige sites waarop het aan bod van woningen te vinden is. Bv www.gratka.pl . www.interia.pl www.poland.pl. enz. onder het hoofdstuk nieruchomosni
Met gebruik maken van bv de Google vertaal functie zijn deze sites goed te lezen.
Op deze sites staan veel huizen aangeboden door makelaars en maar zelden een particulier aanbod. In zee gaan met een makelaar moet je heel goed overwegen gezien de hierna nog te noemen risico’s
In Nederland kun je zo bij een makelaar naar binnen lopen om te informeren naar het aanbod dat er is en of er wellicht wat tussen zit. Gegevens van het huis zijn dan beschikbaar ook het adres. Dit verplicht tot niets. Immers de makelaar handelt in Nederland in opdracht van de verkoper, van wie de makelaar bij de verkoop zijn provisie ontvangt.
De makelaar in Polen opereert heel anders dan de makelaar in Nederland. Je moet daarbij uitermate op je hoede zijn
In Polen bij een makelaar naar binnen lopen en informeren naar zijn aanbod kan als je daarbij argeloos een handtekening zet onder een onduidelijk contract tot de grootste problemen leiden. De makelaar schermt alle adressen van de in de aanbieding zijnde woningen af, dit gebeurt ook met de woningen aangeboden door makelaars. Het adres wordt door een makelaar pas vrij gegeven, nadat je met hem een contract bent aangegaan. In dit contract wordt onder meer geregeld, dat je het betreffende huis alleen via deze makelaar kunt aankopen, Ook de provisie wordt daarin geregeld. In tegenstelling tot de verkopende makelaar in Nederland ontvangt de verkopende makelaar in Polen de provisie ook van de koper. Een dergelijk contract zegt verder weinig over de rol van de makelaar en wat hij voor je behoort te doen.

Ik was en blijf van mening, dat het inschakelen van een makelaar in Polen vol risico’s is. Ik kom er in een apart hoofdstuk nog op terug. Ik raad iedereen aan om zo mogelijk een huis te zoeken zonder inschakeling van een makelaar en dan alleen in het uiterste geval met een makelaar in zee te gaan.

Terug na de feitelijke keuze tussen een appartement of een huis.
Om met Cruijff te spreken ieder voordeel heeft zijn nadeel.

Ieder voor zich zal zelf die keuze moeten maken vanuit de optiek wat beoogd wordt met het huis in Polen. Wil je het als tweede woning, naast je woning in Nederland  bv voor vakanties of ga je voor permanente bewoning. Wat zijn de voordelen en wat zijn de nadelen.

Appartement

Als het om een tweede woning gaat zou je een appartement kunnen overwegen, maar ………
je koopt net als in Nederland niet een appartement, maar een appartementsrecht.
Bij aan appartement betaal je altijd een behoorlijk bedrag aan service en onderhoudskosten.

Hier schuilt een gevaar.
Bij bestaande appartementen kan niet iedere eigenaar altijd deze kosten betalen en komt er vaak te weinig binnen voor noodzakelijk onderhoud door de vereniging van eigenaren. Dus de toestand van het gebouw verslechtert zienderogen zeker de centrale ruimten. Een Poolse vriendin van ons die in Nederland woont, heeft hetzelfde probleem met haar appartement, waarbij komt dat in het complex nog een aantal sociale huurappartementen zijn.
Wel worden regelmatig nieuwe appartementcomplexen aangeboden, waar deze problemen minder zullen zijn, maar de service kosten aanzienlijk zijn.

De prijzenmarkt van appartementen is te overzien. De prijs van het appartement wordt uitgedrukt in een prijs per m2.
Deze prijzen verschillen per regio en stad en liggen van 3000 tot 8000 zlotych per m2

Als je een appartement koopt, moet het wel duidelijk zijn wat je koopt.
Het is verplicht, dat in ieder appartement een kookapparaat is en spoelbak in de keuken aanwezig is in welke vorm dan ook. Deze moeten bij verkoop in het appartement blijven. Met alle andere zaken ligt dit anders. Je moet schriftelijk goed vastleggen wat je overneemt anders zou je wel eens een volledig gestript appartement kunnen kopen. Het is bijvoorbeeld niet ongebruikelijk, net zoals in Duitsland, dat bij verkoop de oude eigenaar de keuken meeneemt. Dus ten aanzien van over te nemen zaken, die in Nederland vaak standaard zijn, zul je goede afspraken moeten maken.

Vrijstaand huis

Een oud huis.

De mensen die in Polen een huis zoeken gaan in zijn algemeenheid niet voor een rijtjeshuis maar een vrijstaand huis. Twee onder een kap woningen komen wel voor maar slechts beperkt.
Meestal zoekt men een huis met een behoorlijk stuk grond er bij. Veel mensen zoeken dan ook nog een idyllisch oud huis.
Dit is althans de ervaring die ik in de loop van de jaren met zoekende Nederlanders heb opgedaan.

Het kopen van een oud huis met een behoorlijk stuk grond vind ik zeer risicovol. Ik heb de laatste 5 jaar een groot aantal van deze huizen bekeken en alle vielen om meerdere redenen door de mand.
Allereerst moet men bedenken dat een oud huis altijd onderhoud nodig heeft en dan bedoel ik niet het achterstallig onderhoud dat meestal aanwezig is bij de in de aanbieding zijnde woning. Op dit achterstallige onderhoud kom ik nog terug.
Een oud huis betekent altijd werk Dit kan lukt nog wel als het voor permanente bewoning is, maar als het bedoeld is als tweede woning voor vakanties dan worden het wel zeer intensieve werkvakanties. Je schiet dan het doel voorbij, waarvoor het huis is aangekocht. Verder moet je jezelf realiseren als er veel grond bij het huis is, dat dit ook onderhoud vergt. Dus koop nooit te veel grond. Ik vind zelf 3000 m2 al aan de hoge kant. Maximaal1500 m2 is nog te overzien en er is altijd wel werk zeker minimaal 1 dag per week, gras, groentetuin, onkruid etc. onderhoud, afrasteringen, schuurtjes etc.

Bij een oud huis zijn voor mij 3 zaken primair van belang, het dak, de buitenmuren en de kelder.
Het dak moet in goede staat zijn niet alleen de dakbedekking maar ook de dakspanten.
Bij de buitenmuren moet je er op letten of daarin vocht omhoog kruipt, vaak het geval aan de buitenkant en daardoor ook aan de binnenkant. Dit komt omdat bij dergelijke huizen tussen de fundering en de buitenmuren in de goede oude tijd geen vochtdichting en vochtkering is aangebracht. Dit probleem is in principe niet meer op te lossen, of je moet er heel veel geld in steken
Verder moet je indien aanwezig de kelder controleren op vocht.
Is één of meerdere van deze zaken niet in orde, ga dan niet in zee met een dergelijk huis. Het is er koud en/of klam. Koop je dit toch dan zul je voor zeer hoge kosten komen te staan.

Maar is nog veel meer waaraan aandacht moet worden besteed.
Hoe is de staat van het huis van binnen. Vaak ziet men, dat het van binnen is opgeknapt. Mooie nieuwe strakke wanden etc.
Maar hoe zit het met deze wanden. Vaak is tegen de oude muur een frame gemonteerd, waarop gipsplaten zijn bevestigd en afgewerkt. Je kunt daardoor niet vaststellen hoe de kwaliteit van de oude muren is. Ik heb dit zien plaatsen in een huis, waar de oude muren gewoonweg vergaan waren, Daar kan dus wel eens het nodige aan mankeren, zeker als er nog andere gebreken zichtbaar zijn. Een bekend verhaal is, dat tegen de oude muren stro is aangebracht, waarover vervolgens een stuclaag is aangebracht.
Vaak zijn de ramen verouderd. Wel dubbele, maar van hout met enkel glas, dus geen kunststof met dubbel glas.
Is er een systeem van centrale verwarming. Zo ja dan zal dit vaak nog kolen gestookt zijn. Daar kun je niets mee als het huis niet permanent bewoond wordt. Want als het in de winter flink vriest, gaat de kolengestookte verwarming niet van zelf.
Dus in dat geval zal er een nieuw verwarmingssysteem moeten komen, olie – of gasgestookt of elektrisch. Dit laatste is relatief duur.
Gas gestookt betekent vaak als het huis enigszins afgelegen ligt een grote gastank voor propaangas. Een behoorlijke investering waarbij bij de installatie aan vele juridische, bouwkundige en veiligheidsvoorwaarden moet worden voldaan
Is er helemaal niets behoudens een paar mooie oude tegelkachels, die op hout gaan dan is ook een CV installatie nodig.

Aan een oud huis kunnen dus vele bezwaren kleven.
Dat betekent, dat als je zelf tot de conclusie bent gekomen, dat het allemaal nog wel meevalt je toch altijd een expert moet inschakelen en dit is niet de Poolse makelaar of een andere makelaar maar een bouwkundige. Doe dit zelfs als je van je zelf denkt dat je er verstand van hebt, want een Poolse bouwkundige kent de omstandigheden en de in Polen geldende bouwregels, die behoorlijk kunnen verschillen van die in Nederland.
Deze expert kan er voor zorgen, dat je een reëel beeld krijgt van de toestand van de woning en wat belangrijk is of de vraagprijs wel reëel is
Ik zelf was ooit betrokken bij de aankoop van een 250 jaar zeer karakteristiek oud boerderijtje. De eigenaar had dit pand van binnen geheel gerestaureerd en wilde dit gaan gebruiken als dependance van zijn hotel, maar dat liep niet zo goed.
Ik zag het wel zitten, maar toch maar eerst een expert ingeschakeld. Deze wist niets van de vraagprijs en kwam zelfstandig tot de conclusie, dat gelet op wat er nog allemaal moest gebeuren aan voor mij niet zichtbaar achterstallig groot onderhoud, dat het pandje maximaal 60.000 DM waard was. De vraagprijs was echter 120.000 DM en we waren het in principe eens geworden op 110.000 DM. Je zult begrijpen, dat ik direct vertrokken ben. Ook hier was een makelaar bij betrokken, die dus onjuiste informatie had verstrekt en alleen maar interesse had in het beuren van de provisie.
Recentelijk ben ik nog geconfronteerd met een ook via een Nederlandse makelaar aangeboden huis van enkele jaren oud, dat grote niet zichtbare waterschade bleek te hebben . Via de expert kwam dit wel boven tafel.  Herstelkosten zouden zo’n 50 000 Zlotych gaan bedragen bleek achteraf. Zowel de Nederlandse als de Poolse makelaars verzwegen dit probleem.
Dus wees voorzichtig om een oud huis te kopen. Het kan een behoorlijk blok aan je been worden, omdat dit altijd veel werk met zich brengt. Laat het in plaats van een vakantie huis niet een werkkamp worden.
Hanteer de vuistregel, dat je naast het aankoopbedrag nog eens minimaal 50 tot maximaal 100% van dit bedrag nodig zult hebben om het oude huis volledig te renoveren, indien er niets aan gedaan is.
De prijzen van oude woningen zijn zeer divers. Beneden de 175.000 Zlotych heb je meestal niet meer dan een bulldozer rijpe bouwval.
Daarboven is er veel achterstallig onderhoud. Er zijn echt wel goed gerenoveerde oude woningen te vinden, maar daaraan hangt dan wel een aanzien lijk hoog prijskaartje.

Een nieuwe(re) woning

Het aanbod van huizen, die slechts enkele jaren oud zijn is groot genoeg om daarbinnen iets te kunnen vinden.
Het is evident dat de vraagprijs daarvan hoger ligt dan bij een oude woning
De problemen die men tegen kan komen zijn veel geringer dan bij een oud huis.
Belangrijk is, dat bij een nieuwe woning een projectplan ( in Nederland het bestek) aanwezig moet zijn. Dit plan is goedgekeurd door de gemeente, maar eerst nadat het bouwkundig toezicht tijdens de bouw heeft verklaard, dat conform het projectplan is gebouwd. Is het plan er niet, dan wegwezen.
Voor de goede orde in Nederland kent iedere gemeente een dienst bouw- en woningtoezicht. Vandaar uit wordt gecontroleerd, dat er gebouwd wordt volgens het bestek. In Polen wordt door daartoe bevoegde particulieren dit toezicht uitgeoefend.
Desondanks is het van belang om toch te kijken of er geen zaken zijn, die tot problemen zouden kunnen leiden. Let op beglazing en op de CV installatie (elektrisch of gas). Het komt voor dit in nieuwe huizen de verwarming plaatsvindt via de open haard of houtkachel met verwarmingskanalen. Dit gaat goed bij permanente bewoning, maar gaat niet op als het als tweede woning wordt gebruikt.
CV installaties op olie ben ik maar beperkt tegen gekomen.

Toch dien je ook bij een dergelijke woning een expert/bouwkundige in te schakelen. Vaak is het zo dat het huis in Polen wordt gebouwd door de eigenaar zelf en met behulp van familie en vrienden. Vaak zijn er ook Russen of Oekrainers ingeschakeld. Dit kan betekenen, dat er wel eens wat verkeerd kan gaan al dan niet met medewerking van de particuliere controleur. De expert kan ook aangeven wat de waarde van de woning is, zodat je dit kunt vergelijken met de vraagprijs.
Vaak worden nieuwe woningen in de verkoop gedaan terwijl het huis nog niet geheel is afgebouwd maar wel bewoond is.
Laat de expert vaststellen wat er nog moet gebeuren en wat dit gaat kosten. Laat hem kijken of dit nog van invloed is op de vraagprijs. Dit punt kan bij de onderhandeling over de prijs worden gehanteerd.

Ook woningen, die nog in aanbouw zijn worden vaak in de verkoop gedaan. Omdat veel mensen hun huis zelf bouwen, gebeurt het regelmatig dat men om allerlei redenen, vaak van financiële of relationele aard, geen kans meer ziet om het huis af te bouwen. Het kan interessant zijn om voor een dergelijke in aanbouw zijnde woning te kiezen. Je moet wel de tijd en energie hebben om het af te bouwen of te laten afbouwen.

Het kan zijn, dat je tegen een woning aanloopt, dat in potentie dat biedt wat je zoekt, maar waarin je toch wel wat bouwkundige aanpassingen/verbouwingen zou willen doorvoeren, zodat het helemaal voldoet, laat de expert aangegeven of dit haalbaar is en zo mogelijk met een kosten indicatie.

Aandachtspunten zowel bij oude als nieuwe woningen.

Vraag naar tekeningen bestekken, het projectplan en alles wat je verder van belang vindt. Hoe zit het met riolering, die niet overal aanwezig is, dus is er een septictank. Is er waterleiding of heb je een eigen pomp. Is er stadsgas of moet het anders. Hoe zit het met de afvoer van hemelwater, vaak zo de grond in dicht bij het huis, ook bij nieuwe woningen. Bezoek het gemeentehuis en vraag hoe het zit met bestemmingsplannen, zodat je in de toekomst niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

Het feitelijk zoeken van een huis.

Dit gaat zoals vermeld in de aanvang van dit hoofdstuk anders dan in Nederland. Vooral omdat de makelaar in Polen geheel anders opereert dan die in Nederland.
Probeer altijd zonder makelaar een huis te vinden. Ik ben allergisch voor deze lieden.

Het vinden van een huis in een stad zal meestal niet kunnen zonder makelaar. Je kunt wel kijken in de regionale weekkranten. Daarin vind je soms wel wat particulier aanbod. Maar als je dan contact opneemt blijkt er plotseling toch een makelaar achter het telefoonnummer schuil te gaan.
Appartementen, vaak oudere, staan meestal voldoende in deze kranten en zonder makelaar. Dit kan omdat zoals eerder gesteld de prijzen van appartementen per m2 gaan en de marges dus klein zijn

Wil je in een dorp of omgeving daarvan gaan wonen, dan het je meer mogelijkheden. Je kunt in het dorp rondvragen of er nog iets te koop is. Ook op het gemeentehuis weet men soms wel iets. Stap de dorpswinkels in en informeer daar ook. En ja er kan wel eens een bord in een tuin staan bij het huis dat je zoekt.